이사 뒤 받은 정산서에 청소비와 수리비가 적혀 있고, 보증금은 예상보다 적게 돌아왔습니다. 캘리포니아 렌트 보증금 반환에서 확인할 것은 금액뿐 아니라 공제 이유·당시 상태·비용 근거가 서로 맞는지입니다.
임대인은 허용되는 비용을 공제할 수 있지만, 정산서에 항목을 적었다고 모든 공제가 정당해지는 것은 아닙니다. 반대로 영수증이 보이지 않는다는 이유만으로 곧바로 전액 반환을 확정할 수도 없습니다. 자료 첨부에는 예외와 추가 요청 절차가 있습니다.
아래는 캘리포니아 주거 임대차에 관한 일반 안내입니다. 상가·사무실 계약이나 다른 주에 같은 규칙을 적용하지 않습니다.
캘리포니아 렌트 보증금 반환, 정산서의 숫자부터 연결하세요
캘리포니아 법무장관실 안내에 따르면 임대인은 원칙적으로 세입자가 집을 비운 뒤 21일 이내에 공제 내역을 설명하는 항목별 정산서와 남은 보증금을 제공해야 합니다. 21일은 영업일이 아닌 달력일(calendar days) 기준입니다. 정산서에는 받은 보증금, 공제 사유와 금액, 잔액의 흐름이 보여야 합니다.
다음은 문서 읽기를 위한 가정한 정산서입니다. 실제 사건이나 적법한 공제를 확정한 사례가 아닙니다.
| 항목 | 금액 | 먼저 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 받은 보증금 | $2,400 | 계약서·납부 기록 |
| 청소비 공제 | $180 | 입주·퇴거 상태, 청소 내역 |
| 벽 수리비 공제 | $220 | 손상 사진, 작업·비용 자료 |
| 미납 임대료 공제 | $300 | 청구 기간·납부 내역 |
| 반환액 | $1,700 | 실제 반환 기록 |
계산은 $2,400 − ($180 + $220 + $300) = $1,700입니다. 계산이 맞아도 청소비와 수리비가 허용되는지는 별도로 확인해야 합니다. 같은 작업이 두 항목에 중복됐는지, 이미 낸 임대료가 미납으로 잡혔는지도 대조하세요.
청소는 입주 때의 청결 수준, 수리는 손상 원인을 봅니다
법무장관실은 미납 임대료, 정상적인 사용에 따른 마모를 넘는 세입자 손상 수리, 입주 때처럼 깨끗한 상태로 되돌리는 청소 등을 허용되는 공제 사유로 설명합니다. 임대인의 가구 등 개인 재산 복구·교체는 계약에서 허용하는 경우에 해당합니다.
캘리포니아 부동산국(DRE)의 퇴거 안내는 입주 전부터 있던 하자와 정상 마모(ordinary wear and tear)를 보증금으로 수리할 수 없다고 설명합니다. 청소도 새집처럼 만드는 것이 아니라 입주 당시 청결 수준이 기준입니다.
정산서에 “벽 수리”라고만 적혀 있다면 어느 벽의 어떤 손상인지, 입주 때 이미 있었는지부터 물어보세요. 청소비라면 어느 공간에 어떤 작업이 필요했는지 확인합니다. 영수증은 비용이 청구됐다는 자료이며, 그 비용을 해당 세입자가 부담해야 한다는 판단까지 대신하지는 않습니다.
사진은 입주·퇴거·작업 완료 시점을 구분하세요
사진 의무는 2026년에 처음 생긴 규칙이 아닙니다. DRE의 입주 안내와 2026년 법령 수록본은 두 시행 시점을 구분합니다.
- 입주 사진: 2025년 7월 1일 이후 시작한 임대차에서 임대인이 입주 직전 또는 시작 시점에 촬영합니다.
- 퇴거 후 작업 전 사진: 2025년 4월 1일부터, 집의 점유를 돌려받은 뒤 합리적인 시간 안에 보증금에서 공제할 수리·청소를 시작하기 전에 촬영합니다.
- 작업 후 사진: 해당 수리·청소를 마친 뒤 합리적인 시간 안에 촬영합니다.
오래전에 입주했다는 이유만으로 퇴거 후 작업 전후 사진 규칙까지 적용되지 않는다고 이해하면 안 됩니다. 입주 사진의 계약 시작일 조건과 퇴거 후 촬영 규칙은 다릅니다.
정산 자료를 볼 때는 같은 공간의 사진인지, 무엇을 수리하거나 청소했는지 연결하세요. 본인이 보관한 입주 점검표·사진·당시 하자를 알린 이메일도 함께 대조하면 좋습니다. 해당 사진과 비용 설명은 정산 자료로 제공하는 것이 기본이며, 사진은 이메일이나 온라인 링크로도 제공할 수 있습니다. 다만 촬영 의무와 다음 절에서 설명할 자료 첨부 예외는 구분해야 합니다.
외부 업체 영수증이 없는 작업도 비용 설명이 필요합니다
DRE 안내와 Civil Code §1950.5(h)(2)는 작업한 사람이 누구인지에 따라 확인 자료를 나눕니다. 아래는 다음 절의 첨부 예외를 함께 고려할 기본 기준입니다.
- 임대인·직원이 직접 작업: 수행한 작업, 걸린 시간, 합리적인 시간당 요금이 정산서에 설명돼야 합니다.
- 외부 업체 작업: 청구서·인보이스·영수증 사본을 확인합니다. 업체의 이름·주소·전화번호가 자료에 없다면 정산서에서 제공해야 합니다.
- 자재·소모품 공제: 구매 비용 자료를 확인합니다. 반복·대량 구매 품목은 사용한 자재 비용을 합리적으로 보여 주는 업체 가격표 등도 가능합니다.
가정한 정산서의 청소비 $180을 직접 작업한 비용이라고 설명한다면, 작업 시간과 시간당 요금의 연결을 물어볼 수 있습니다. 외부 업체 영수증만 요구하기보다 실제 작업 방식에 맞는 자료를 요청하세요.
$125 이하 예외가 있어도 정산서와 추가 요청은 남습니다
§1950.5(h)(4)는 수리비와 청소비 공제의 합계가 $125 이하이거나, 세입자가 법에서 정한 조건에 맞게 자료 수령 권리를 포기한 경우에 (h)(2)·(3)의 첨부·추정액 관련 의무 예외를 둡니다. 여기에는 해당 항의 사진 제공 규정도 포함됩니다. 항목 하나씩 $125 이하인지 보는 기준이 아닙니다.
앞의 가정에서는 수리·청소 합계가 $400이므로 소액 예외에 해당하지 않습니다. 별도로 권리를 유효하게 포기했는지는 확인해야 합니다. 권리 포기는 해지 통지가 주어진 때 또는 그 이후, 고정기간 계약이라면 만료 전 60일 이내 등 법정 시점에 서명하고 필요한 법령 문구를 포함해야 합니다. 입주 때 계약서에 서명했다는 사실만으로 유효성을 단정할 수 없습니다.
첨부 예외는 항목별 정산서와 잔액 반환 자체를 없애는 규정이 아닙니다. 또 소액 공제 또는 권리 포기의 경우라도, 세입자가 정산서를 받은 뒤 14일 이내에 자료를 요청하면 임대인은 요청을 받은 뒤 14일 이내에 해당 의무를 이행해야 합니다. 모두 달력일 기준입니다.
이 14일은 정산서 수령 후 추가 자료를 요청하는 규정입니다. 모든 보증금 분쟁이나 소송의 제기 기한이 14일이라는 뜻은 아닙니다. 받은 날짜와 요청한 날짜를 따로 남겨 두세요.
추정 정산이라면 다음 기한이 무엇에서 시작되는지 확인하세요
임대인·직원이 할 수리를 합리적으로 21일 안에 끝내기 어렵거나 외부 업체·공급업체의 비용 자료를 아직 받지 못한 경우에는, 선의로 산정한 추정액(good faith estimate)을 정산서에 적어 공제할 수 있습니다. 외부 자료가 없는 경우 해당 업체의 연락 정보도 포함해야 합니다.
DRE 안내는 수리를 완료하거나 관련 비용 자료를 받은 뒤 14일 이내에 정확한 정산서·증빙과 추가로 돌려줄 잔액을 제공하도록 설명합니다. 앞 절의 “세입자 자료 요청을 받은 뒤 14일”과는 출발점이 다릅니다.
“아직 공사 중”이라는 말만 들었다면 어느 항목이 추정액인지, 지연 이유와 완료·자료 수령 시점을 확인하세요. 추정 정산이 가능하다는 이유로 최초 21일 정산 기한이 없어지는 것은 아닙니다.
자료 요청은 공제 항목과 정산서 수령일을 적어 보내세요
다음은 임대인이나 관리회사에 보낼 문의 예시입니다. 실제 날짜·주소·항목으로 바꾸어 사용하세요.
I received the security deposit statement for [address] on [date]. Please provide the supporting documentation for the cleaning and repair deductions, including applicable before-and-after photographs and invoices, receipts, or a description of the work, time spent, and hourly rate. Please identify any estimated charges and confirm receipt of this request.
[날짜]에 [주소]의 보증금 정산서를 받았습니다. 청소비·수리비 공제에 대한 증빙을 제공해 주세요. 해당되는 작업 전후 사진과 청구서·영수증 또는 작업 내용·소요 시간·시간당 요금 자료를 요청합니다. 추정액인 항목을 알려 주시고 요청 접수도 확인해 주세요.
정산서 원본, 이메일·우편 기록, 입주·퇴거 사진, 계약서, 지급·반환 기록을 함께 보관하세요. 자료에 빠진 부분이 있으면 해당 항목과 금액을 구체적으로 짚어 후속 설명이나 정산 수정을 요청할 수 있습니다.
공제 근거가 설명되지 않거나 의견 차이가 해결되지 않으면 법무장관실의 법률 지원 안내에서 도움받을 경로를 확인하세요. 누락 자료만으로 악의나 전액 환급·배상액을 확정하지는 않습니다. 개별 판단에는 계약과 증거, 해당 시·카운티 규정도 필요합니다.
정산서를 읽을 때는 왜 공제했는지, 어떤 상태였는지, 비용이 어떻게 계산됐는지, 지금 어떤 자료를 요청할 수 있는지를 같은 항목끼리 연결하세요.
