미국 재산세는 집을 살 때 매매가격만큼 먼저 계산해야 하는 비용입니다. 한국처럼 전국 공통의 납부기간과 계산방식이 있는 세금으로 생각하면 실제 월 주거비를 잘못 잡기 쉽습니다. 미국에서는 주와 카운티·시 등 지방정부의 평가·세율 체계에 따라 부담이 달라집니다.
미국 재산세는 전국 공통 세금이 아닙니다
최근 로스앤젤레스카운티는 존재하지 않는 연방 ‘1098-SR’ 양식으로 재산세를 동결하거나 줄일 수 있다는 사기를 경고했습니다. 카운티는 재산세가 주법의 적용을 받고 지방정부가 관리하며, 연방정부가 지역 재산세 평가액을 정하거나 동결하지 않는다고 설명했습니다. 미국에서 재산세를 확인할 때 출발점은 IRS가 아니라 해당 지역의 Assessor와 Tax Collector입니다.
납부시기도 지역마다 다릅니다. 모기지에 에스크로가 포함되면 집주인은 매달 세금 몫을 모기지 서비스업체에 내고, 서비스업체가 실제 납기일에 지방정부로 납부합니다. 에스크로가 없다면 소유자가 해당 지방정부 일정에 맞춰 직접 내야 합니다.
집값과 과세가액은 같은 숫자가 아닐 수 있습니다
재산세를 단순히 ‘집값 × 세율’로 생각하기 쉽지만 실제 계산에서는 과세가액(assessed value)이 먼저 중요합니다. 시장가격과 과세가액이 같지 않을 수 있고 재평가 주기와 면제·감면 규칙도 지역마다 다릅니다. Times Union은 최근 뉴욕의 오래된 평가액과 지역별 재평가 차이가 새 집주인과 장기 보유자의 세 부담 격차로 이어질 수 있다고 보도했습니다.
따라서 매물 사이트에 표시된 이전 소유자의 세금만 보고 앞으로 낼 금액을 추정하는 것은 위험합니다. 매수 전에는 카운티 Assessor에서 현재 assessed value와 재평가 조건을 확인하고, Tax Collector 또는 지방정부 사이트에서 세율과 특별부과금 여부를 따로 봐야 합니다. 지역 차이는 뉴저지와 텍사스의 지역별 부동산 투자 차이도 함께 참고할 수 있습니다.
에스크로 때문에 월 모기지 납부액도 바뀝니다
미국 소비자금융보호국(CFPB)은 에스크로 계좌를 통해 모기지 서비스업체가 재산세와 주택보험료를 대신 납부할 수 있다고 설명합니다. 세금이나 보험료가 바뀌면 에스크로 납부액도 조정되므로 고정금리 모기지라도 전체 월 납부액은 올라갈 수 있습니다.
주택보험은 재산세가 아니지만 실제 보유비용에서는 함께 계산해야 합니다. 일반적인 월 주택비에는 원금과 이자 외에 모기지보험이 있다면 그 비용, 재산세와 주택보험이 더해집니다. HOA가 있다면 대개 별도 부담입니다.
60만달러 집이라면 이렇게 계산해 볼 수 있습니다
과세가액이 600,000달러이고 해당 지역의 실제 적용 세율을 1.2%라고 가정해 보겠습니다. 이 수치는 특정 도시의 실제 세율이 아니라 계산법을 보여주기 위한 예시입니다. 연간 미국 재산세 예상액은 7,200달러, 월평균으로는 600달러입니다.
여기에 연간 주택보험료가 2,400달러라면 월 200달러가 더해집니다. 모기지 원리금을 빼고도 세금과 보험만 월 800달러입니다. HOA, 유지보수, 지역에 따라 필요한 추가 보험까지 더하면 ‘집값이 감당 가능하다’와 ‘보유비용이 감당 가능하다’는 다른 판단이 됩니다.
SALT 공제는 재산세 환급이 아닙니다
연방 세금 신고에서는 조건에 맞으면 재산세가 SALT(State and Local Tax) 항목에 포함될 수 있습니다. IRS의 2026년 안내에 따르면 주·지방 소득세 또는 판매세와 재산세를 합친 SALT 공제 한도는 2026년 40,400달러이며, 수정조정총소득이 505,000달러를 넘으면 한도가 단계적으로 줄어듭니다.
SALT는 재산세 청구액을 그대로 돌려주는 제도가 아니라 항목별 공제(itemized deduction)의 일부입니다. 표준공제를 선택하는지, 다른 주·지방세가 얼마나 있는지에 따라 효과가 달라지므로 주택 구매 계산에서 재산세 전액을 ‘돌려받을 돈’으로 잡아서는 안 됩니다.
매수 전에 확인할 4개 숫자
- Assessor 기록의 현재 과세가액과 매수 후 재평가 가능성
- 지방정부의 실제 적용 세율, 특별부과금과 납부일정
- 연간 주택보험료와 에스크로에 반영되는 월 금액
- SALT 공제 적용 여부와 자신의 실제 연방세 효과
이 네 항목을 확인한 뒤 모기지 원리금, HOA와 유지보수를 더해야 실제 총 보유비용에 가까워집니다. 미국 재산세는 집값의 부속비용이 아니라 집을 보유하는 동안 매년 감당해야 하는 현금흐름입니다. 같은 가격의 집이라도 위치와 평가제도, 세율, 보험료가 달라지면 매달 나가는 돈도 달라집니다.
[검증한 미국 출처]
COUNTY OF LOS ANGELES, County Officials Warn Property Owners About Fake Property Tax Relief Scam, 2026-09-03. 재산세가 주법 아래 지방에서 관리되며 존재하지 않는 연방 재산세 동결 프로그램에 대한 경고를 확인했습니다.
Times Union, How NY’s ‘broken’ property tax system creates winners and losers, 2026-09-06. 지역별 재평가 시기와 오래된 assessment roll이 주택 소유자 간 세 부담 차이를 만들 수 있다는 내용을 확인했습니다.
Consumer Financial Protection Bureau, What is an escrow or impound account?, 2024-09-11 최종 검토. 에스크로가 재산세와 주택보험료를 월별로 적립해 납부하며 세금·보험료 변화에 따라 월 납부액이 달라질 수 있음을 확인했습니다.
Internal Revenue Service, Correction to state and local income tax deduction amount in the 2026 Form 1040-ES, 게시일 미표시·2026-09-06 확인. 2026년 SALT 한도 40,400달러와 고소득 구간의 한도 축소 기준을 확인했습니다.
